三季度上海写字楼新项目带动需求恢复常态
https://image.51banban.com/uploadedFiles/ArticleImg/20221013165952_3176/202210131659523616.png2022年第三季度写字楼市场录得五个成熟开发商项目交付，分别位于徐汇滨江、徐家汇、苏河湾及前滩，共计52.2万平方米新增供应量，环比显着增长596.1%。受期待已久的新项目亮眼预租带动，需求复苏，净吸纳量录有175,226平方米，环比提升275.6%，同比减少61.0%。细分市场表现分化明显，新供应所在板块表现尤为凸显，而具备价格优势的部分新兴区位如真如、大宁大面积需求表现亦有抬升；然而超半数的子市场存量项目随着多行业整顿更迭，退缩租情况发酵，呈现不同程度的负吸纳量水平，至此，全市空置率环比上升1.6个百分点，至17.0%。行业需求方面，受大面积内外资新能源汽车、时尚奢侈品细分产业为主成交落址新项目驱动，消费品制造业跻身当季第一；其次是以基金、投资管理、信托、期货为主的金融类仍持续释放，多为板块内部的升级扩租；TMT紧随其后，其中以人工智能、大数据为主的新技术、企业资讯服务占比逐步增大；此外，医药及生命科学、专业服务及第三方办公运营商皆录有多宗大面积搬迁扩租。区位上，新项目落点的徐汇滨江、前滩及徐家汇当季成交热度引领全市，以消费品制造、医药及TMT的主力租户构成带动当季2000平方米以上租户大面积段成交数占比达28%，环比提升近9%，外资需求占58%。退租表现亦呈多行业发展趋势，不乏金融、制造业、TMT、地产等中小企业。疫情走势仍不确定，全球经济面临不确定性，企业对成本控制、租约灵活的精装办公室诉求增长。租金趋势呈现明显的下调幅度以期激活市场加速回暖，全市报价和有效租金环比分别下调0.5%、0.9%。空置率较高且垂询平淡的子市场调租明显，南京西路板块韧性突出，而新兴区域的优质滨江项目满足租户对租金、硬件条件和交通便利等多重考量，吸引扩租升级以及去中心化活动，租金目前可降幅度有限，但随着供应放量年内预计还会有进一步的调整。
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