上半年成都写字楼增量需求回落
https://image.51banban.com/uploadedFiles/ArticleImg/20220720162340_5771/20220720162340428.png上半年，成都录得甲级办公楼新增供应38万平方米，超八成面积集中“第二核心”商务区，即高新南区。其中，金融城板块上半年新增面积逾20万平方米，总存量于季末首超百万平方米，新增成都中国太平金融大厦、成都大魔方T9、中海国际中心 H座（蜀道大厦）等优质项目。除金融城外，大源板块迎来高新创合中心、莱普顿国际以及天府新区板块传化中心等项目，办公楼市场版图加速向南延伸。集中供应导致成都甲级办公楼平均空置率持续上升。上半年，空置率甲级数据收至25.4%，较上年末累计上涨5.6个百分点。若除去新增供应影响，成都原有甲级项目平均空置率仍处19.8%。市场不确定因素增加，增量需求同比回落近半，需求结构调整一季度受政策与疫情影响，企业租赁策略收紧。上半年,成都甲级办公楼净吸纳量录得6.2万平方米，同比下降48.1%，但较2020年上半年仍高出4.5万平方米。前三成交行业聚焦科技互联网（22.5%）、金融业（21.8%）与专业服务（14.5%）。其中，以律所为代表的专业服务类行业因资本交易、小微企业合同纠纷增多，其办公需求出现短期上扬；地产建筑行业持续受政策影响，上半年新租占比首次跌出榜单前三。1）赛道更迭：科技互联网优势持续深化，金融行业细分结构变化明显2022年上半年，科技互联网甲级办公楼新租面积超8万平方米，同比小幅下降16.6%，表现相对稳健。细分领域中，除专注于企业服务的IT软件类公司保持活跃外，智能化浪潮下的先进制造业于近几年高速发展，尤其是在汽车领域，其上游端的芯片制造需求在上半年成交活跃。此外，成都高质量游戏开发、设计等人才的聚集持续吸引头部游戏公司进入市场。上半年新增科技互联网需求中，其中IT软件占比44.0%，先进制造占比15.3%，游戏占比13.4%。获益于城市经济稳定发展优势，成都保险行业租赁需求常年保持高昂。仅第一季度，保险行业录得新租面积超1万平方米。但进入二季度后，寿险“去产能”调整开始作用租赁市场致需求下降，预期该领域需求将在代理人队伍稳定及市场情绪好转后出现回暖；而证券、基金信托类企业整体发展平稳，二季度租赁需求稳步上涨。2）规模回落：大中型企业租赁面积收窄，小微企业抗风险能力偏弱面对当前宏观环境的不确定性，大多数大、中型企业扩张意愿降低明显，且多考虑缩小新租面积。仲量联行数据显示，上半年甲级新租企业扩张需求占比下降5.2个百分点，而300平方米以下新租企业占比则环比上涨4.6个百分点。对于小微企业而言，其企业租赁稳定性的减弱导致二级租赁市场空置率在上半年累积上升7.8个百分点，而终端企业需求的放缓同样导致一级市场中的第三方办公运营商在上半年暂缓扩张计划。3）租金走低：甲级办公楼业主降租意愿不明显，部分优质企业需求流向乙级市场二季度，企业租金预期持续下调。对于甲级办公楼业主而言，入驻率相对稳定的业主的降租意愿不明显；而2021年后入市的新项目多数集中城南板块，相对活跃的需求预期支撑其稳健的租赁策略。降租行为多集中其他板块、高空置项目。至季末，成都甲级办公楼平均租金录得101.1元/平方米/月，上半年累计跌幅达0.7%。另一方面，部分企业因成本考虑，向乙级市场转移。上半年，成都乙级办公楼市场实现租赁净吸纳量14.2万平方米，同比上升1.4万平方米。未来展望下半年新增供应持续走高，新兴板块去化压力仍具挑战未来成都市场预计仍将迎来近40万平方米的新增供应，但与上半年供应聚集核心板块不同，下半年成都甲级市场将聚焦城东、天府新区等新兴板块。相较于核心商务区偏弱的产业聚集度，可能导致新项目的预租进度低于预期。预计未来，降租换量或在新兴区域出现，以吸引优质租户。需求端来看，三季度市场较上半年有望实现小幅反弹，科技互联网、金融业、生物医药、能源环保等战略新兴产业拥有增长潜力。
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